L’Espagne a instauré une série de mesures visant à encadrer les locations saisonnières, dans le but de limiter le surtourisme et de remédier à la crise du logement.
Un encadrement plus strict des locations de courte durée
Depuis le 2 janvier 2025, tout propriétaire désireux de louer son bien en Espagne doit obligatoirement s’enregistrer auprès d’une base de données nationale et obtenir une autorisation préalable. Ces nouvelles dispositions s’inscrivent dans une stratégie gouvernementale visant à juguler l’inflation immobilière et à protéger le marché locatif résidentiel.
La réglementation prévoit également l’obligation pour les plateformes de collecte d’informations sensibles sur les locataires, telles que les coordonnées bancaires et les pièces d’identité. Par ailleurs, le gouvernement envisage d’aligner la TVA sur les locations touristiques avec celle des hôtels, soit 10 %.
Si ces mesures sont entrées en vigueur dès janvier, leur application effective ne se fera qu’à partir du 1ᵉʳ juillet. Passée cette date, les contrevenants s’exposent à des sanctions financières pouvant atteindre 600 000 euros.
Des restrictions critiquées par Airbnb
Airbnb a vivement réagi à cette nouvelle réglementation, estimant qu’elle aurait un impact négatif considérable sur l’économie locale et l’emploi. Une étude menée par Oxford Economics en 2024 souligne que jusqu’à 400 000 emplois pourraient être affectés et que les pertes économiques se chiffreraient à près de 30 milliards d’euros.
L’entreprise met en avant le rôle des locations de courte durée dans la diversification touristique du pays. Selon le rapport, en 2023, les logements saisonniers en Espagne ont enregistré 141 millions de nuitées, générant 5,4 milliards d’euros pour les hôtes et contribuant à près de 30 milliards d’euros de dépenses dans les commerces, restaurants et entreprises locales.
« Des restrictions excessives sur la location saisonnière ne pénaliseront pas seulement les hôtes, mais aussi l’activité économique des zones rurales et des petites entreprises locales. » – Airbnb
L’enjeu du surtourisme et du marché immobilier
Pour le gouvernement espagnol, cette réglementation est essentielle afin de contrer la spéculation immobilière et protéger les habitants. Le Premier ministre Pedro Sánchez a justifié ces mesures en déclarant :
« Notre priorité est d’assurer que le logement serve avant tout les résidents et non une activité lucrative de court terme. Il y a trop d’Airbnb, mais pas assez de logements. »
Selon les autorités, en 2023, environ 27 000 logements ont été acquis par des non-résidents extracommunautaires, principalement à des fins d’investissement locatif. Afin d’endiguer ce phénomène, le gouvernement envisage une taxe pouvant aller jusqu’à 100 % sur les achats immobiliers réalisés par des étrangers hors UE.
L’année dernière, de nombreuses villes espagnoles ont été le théâtre de manifestations anti-tourisme, dénonçant la saturation des quartiers et l’exclusion des habitants du marché immobilier. Malgré cette opposition, le nombre de visiteurs étrangers a progressé de 10 % en 2024, atteignant 94 millions selon le ministère du Tourisme.
Une réglementation disparate selon les régions
L’application de ces nouvelles règles varie selon les municipalités, créant une confusion sur le marché. En Andalousie, les exigences diffèrent selon la durée de la location, tandis qu’à Madrid, un projet de loi vise à interdire les nouvelles locations saisonnières dans le centre-ville.
« Le cadre réglementaire manque d’homogénéité et suscite une incertitude préoccupante parmi les propriétaires et les plateformes. » – Samuel Toribio, responsable Europe de Homelike
Un risque pour le tourisme rural ?
Airbnb et Oxford Economics alertent sur les conséquences potentielles pour les zones rurales, où les locations de courte durée représentent une alternative aux hôtels traditionnels. En 2023, 33,6 % des nuitées ont été enregistrées dans des zones rurales, contre 31 % en 2018, marquant une augmentation de 17,6 millions de nuitées.
L’essor du tourisme rural s’accompagne de l’implantation de visiteurs dans 150 nouvelles municipalités espagnoles, où Airbnb propose désormais des hébergements dans plus de 5 000 localités non urbaines.
« Ces locations favorisent la diversification des flux touristiques et soutiennent l’économie locale en dehors des grands centres urbains. » – Oxford Economics
Les enseignements d’autres pays
L’efficacité des restrictions sur les locations de courte durée reste sujette à débat. À Amsterdam, où une réglementation similaire a été instaurée en 2022, le nombre total de nuitées a augmenté de 12 %, démontrant que les flux touristiques n’ont pas diminué.
Si les hôtels ont bénéficié d’une hausse d’occupation, les locations saisonnières ont chuté de 52 %, entraînant une perte de 269 millions d’euros pour les hôtes. De plus, un marché parallèle informel a émergé, avec des locations opérant hors des circuits réglementés.
Airbnb plaide pour une régulation plus équilibrée
Face à ces mesures, Airbnb se dit prêt à collaborer avec le gouvernement espagnol pour définir un cadre législatif plus ciblé. Selon l’entreprise, la part des logements dédiés à la location courte durée demeure marginale :
- 1,2 % des logements à Barcelone et Madrid sont des locations touristiques,
- Seuls 0,1 % des logements madrilènes sont loués plus de 180 nuits par an,
- L’Espagne compte plus de 4 millions de logements vacants, soit 14 % du parc immobilier.
L’entreprise pointe du doigt un problème structurel : le déficit de construction. Depuis 1970, jamais aussi peu de logements n’ont été bâtis en Espagne. En 2023, le nombre de nouveaux ménages a surpassé la construction de logements dans un ratio de trois pour un.
« Restreindre les locations saisonnières ne résoudra pas la crise du logement. Le problème fondamental est un manque de nouvelles constructions et des réglementations dissuasives pour les propriétaires. » – Airbnb Espagne
Vers un tourisme plus équilibré ?
Certains experts estiment qu’une réflexion plus large est nécessaire pour adapter le tourisme à la capacité d’accueil des villes. Plutôt que des interdictions généralisées, des quotas et des stratégies de déconcentration pourraient être envisagés.
En limitant les locations de courte durée, l’Espagne risque paradoxalement de renforcer le tourisme de masse, concentré dans les zones hôtelières surpeuplées.
« Ces restrictions risquent de rendre l’Espagne encore plus dépendante des grandes chaînes hôtelières et de renchérir le coût du séjour pour les visiteurs. » – Airbnb
Les mois à venir seront déterminants pour observer l’impact réel de cette législation, ainsi que les ajustements qui pourraient être apportés en réponse aux préoccupations des différents acteurs.
